Komplizierte Preisfindung

Stuttgart - Gehasst und geliebt: die einen empfinden Mietspiegel als gerechtes Instrument der Mietpreisfindung bei bestehenden Mietverhältnissen, die anderen wünschen sich mehr Marktnähe. Kein anderes statistisches Instrument zur Preisfindung wurde seit seiner Einführung in den 70er Jahren immer wieder so kontrovers diskutiert und zum Spielball unterschiedlicher Interessen gemacht wie der Mietspiegel.

Um was geht es? Während bei der Neu- oder Wiedervermietung die freie Mietpreisbildung gilt, kommt bei einer Mieterhöhung bei bestehenden Mietverträgen das sogenannte Vergleichsmietensystem zur Anwendung. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Der Mietspiegel soll dabei eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau darstellen.

"Mietspiegel sind ein schwieriges Thema", weiß auch Professor Dr. Dieter Rebitzer von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU). Es gehe dabei nicht nur um ökonomische Fragestellungen, die den Markt mit seinen Preisen abbilden. Vor allem sei der Mietspiegel auch ein quantitatives Thema, für das detaillierte statistische Kenntnisse erforderlich seien. "Wenn hier ungenau gearbeitet wird, ist die ganze Untersuchung nichts wert", betont Rebitzer. Zumal der Begriff rechtlich auch nicht geschützt sei, könne das Zahlenwerk viel oder gar nichts wert sein. Die oft verhärtete Diskussion auf den unterschiedlichsten kommunalen Ebenen führt der Immobilienprofessor auch darauf zurück, dass die meisten Kritiker den Sinn eines Mietspiegels bis heute nicht verstanden hätten. "Ein Mietspiegel ist etwas anderes als ein Maklerbericht oder der Report über den Immobilienmarkt einer Stadt. Er ist nichts anderes als eine Momentaufnahme eines bestimmten Marktes", so Rebitzer. Das sieht auch Ulrich Stein so, der mit der Erstellung des Mietspiegels bei der Stadt Stuttgart beauftragt ist. Statistiker Stein erlebt immer wieder, dass von den Kritikern der Mietspiegel mit dem aktuellen Marktniveau verwechselt wird. Dabei ist im Gesetz genau geregelt, wie der Mietspiegel erstellt werden muss. So muss ein qualifizierter Mietspiegel auf den Mietverträgen basieren, die in den letzten vier Jahren angepasst oder abgeschlossen wurden. Dadurch liege der Mietspiegel logischerweise immer unter dem aktuellen Marktniveau, weil in diesen vier Jahren immer auch eine Preissteigerung stattgefunden habe, so der Experte.

Vor allem die qualitative Einordnung der Mietwohnung gibt immer wieder Anlass zu Streit bei Mieterhöhungen. Dass liegt daran, dass die zu erzielende Miete auch abhängig von der Ausstattung einer Wohnung ist. Klar, dass der Vermieter regelmäßig ein Interesse daran hat, dass seine Mietwohnung möglichst hoch eingestuft wird, während der Mieter die Ausstattungsqualität gerne nach unten korrigiert. Um aber zu vermeiden, dass sich Vermieter und Mieter jedes Mal vor Gericht zum Beispiel über die Frage streiten, ob eine mit Einzelöfen beheizte Wohnung weniger Miete wert ist oder nicht, definiert der Mietspiegel auch sogenannte abwertende und aufwertende Merkmale, die den Mietzins beeinflussen.

Realitätsferne Merkmale

Immobilienmakler wie Erich Hildenbrandt stellen Mietspiegel nicht grundsätzlich infrage, halten sie aber gerade in diesem Punkt teilweise für realitätsfern. "Welcher Vermieter baut schon in eine Mietwohnung eine Fußbodenheizung ein", fragt er in Anspielung auf "das stark aufwertende Merkmal" im aktuellen Stuttgarter Mietspiegel. Den Makler ärgert es aber seit Jahren auch, dass zum Beispiel auf Neubaustandard sanierte Altbauwohnungen in Stuttgart vom Mietspiegel fast genauso behandelt werden wie eine nicht sanierte Altbauwohnung. Für Professor Rebitzer liegt der Teufel dabei im Detail. Da die Daten in den Kommunen nicht vorliegen, müssten sie teilweise sehr aufwendig statistisch erhoben werden. Das geschieht in der Landeshauptstadt durch das Statistische Amt, andere Städte und Gemeinden beauftragen dazu externe Institute.